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Logement

Foncier - logement : les territoires touristiques et frontaliers sous haute pression

Auteur(s) :

Editeur :

  • Premier ministre

Date de remise : Janvier 2006
78 pages

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A la demande de M. Dominique de Villepin, Premier ministre, M. Saddier présente une étude sur les conséquences du développement touristique en matière de coût du logement et de raréfaction des terrains en Haute-Savoie. Une économie dynamique a fait doubler le prix du foncier depuis 1996 et les prix des logements ont augmentés de 84 % depuis 1997. Un déficit de logements en résidence principale est mis en évidence. Pour remédier à cette situation, le rapporteur émet 56 propositions en matière de logements aidés, de pouvoir des collectivités locales, d'incitations financières, de fiscalité, d'urbanisme et d'aides de l'Etat.



Préambule

Synthèse du rapport

Principales propositions

Introduction

   
Partie 1 : Le surcoût du logement et l’offre mal adaptée pénalisent les résidents permanents
 

I) Un contexte socio-économique favorable
1- Une économie dynamique
2- Un département soumis à une importante croissance démographique

II) Les prix de l’immobilier ont doublé depuis 1996
1- Hausse de 90% du foncier constructible depuis 1997
a) Le foncier Haut-Savoyard au cœur de trois zones de pression
b) La zone frontalière cause de la flambée des prix du Genevois
c) Tourisme et rareté foncière poussent les prix les prix en station
d) Foncier restreint et croissance démographique tirent les prix des
agglomérations
2- Les prix du logement ont augmenté de 84% depuis 1997
a) 2002 ; les prix s’envolent
b) Le logement dans les secteurs les plus tendus
c) Une production immobilière en pleine mutation

III) Un déficit de logements en résidence principale difficile à combler
1- La fracture du logement
2- Un accroissement trop récent du rythme de construction

 
Partie 2 : Propositions pour le projet de loi portant sur l’Engagement National pour le Logement
 

Préambule
I) Le logement aidé
1- L’engagement des communes
2- Améliorer la trajectoire résidentielle
3- Accroître les moyens des bailleurs sociaux
4- Développer le logement saisonnier

II) Les collectivités
1- Renforcer le pouvoir des collectivités
2- Enrichir le droit de préemption
3- Renforcer les outils de maîtrise du foncier
4- Le rôle du département et de la région

III) Les incitations financières


IV) La fiscalité
1- Les droits de succession
2- La fiscalité sur le foncier
3- L’ISF
4- Les activités économiques sensibles

V) L’urbanisme
1- Favoriser la constructibilité
2- Densifier l’habitat

VI) L’apport de l’Etat


Conclusion

 

Annexes

Lettre de mission du Premier Ministre

Groupe de travail

Contributions écrites

Liste des auditions










 

1- Les causes
Comme la majorité des pays développés, la France subit depuis quelques années
une forte hausse des prix fonciers et immobiliers. Si les causes varient suivant les
territoires, le département de la Haute-Savoie concentre les principaux facteurs
inflationnistes, tout comme la Savoie, les Alpes-Maritimes, la Gironde ou les
Charentes.

En premier lieu, l’environnement global est très favorable en raison du cadre de vie
et d’un dynamisme économique de tout premier plan. Le tourisme estival et hivernal
ainsi que l’industrie sont les deux secteurs d’activités moteur. Avec plus récemment
le développement des services, la Haute-Savoie est un des départements les plus
dynamiques de France. Le taux de chômage de 7,1% en 2004, devrait descendreà 6,8% fin 2005.

Terre d’immigration depuis la fin du XIXème siècle, le département connaît une
importante croissance démographique qui s’est accélérée après la Seconde Guerre
Mondiale. Il y avait 669 665 habitants en 2004, soit un accroissement de 35% par
rapport à 1982, correspondant en moyenne à 7600 personnes supplémentaires
chaque année. Même si le rythme de croissance s’est sensiblement tassé à la fin
des années soixante-dix, il demeure trois fois supérieur à la tendance nationale. Sur
la période 1990 – 1999 le solde naturel des naissances représente 57% de
l’augmentation de population, dépassant de 14% le solde migratoire. Si la population
est plus jeune et plus active qu’en Rhône-Alpes et en France, la part des seniors
s’accroît cependant inexorablement.

En second lieu, l’environnement spécifique au foncier et au logement, exerce trois
types de pression. Comme tout territoire de montagne, la rareté foncière diminue
significativement le potentiel urbanisable, poussant à la concentration dans les
vallées et sur les coteaux. La densité nette de population (qui ne tient pas compte
des zones naturelles) est de 324 habitants au km2, soit deux fois la densité classique. Elle est révélatrice de l’enjeu du mode de consommation de l’espace.
La renommée de la Haute-Savoie et sa fréquentation internationale, contribuent à la
hausse des prix du logement. 36% des acheteurs sont extérieurs au département,
dont 13% sont d’origine étrangère. Depuis la signature des Accords Bilatéraux avec
la Confédération Helvétique en 2002, les Suisses peuvent librement résider en
Haute-Savoie. Ils sont à l’origine de la majorité des acquisitions immobilières étrangères, c’est-à-dire 5,2% des transactions totales en 2004, la plupart à destination de résidence permanente. Dans les stations de sport d’hiver où les
logements en résidence secondaire concurrencent les résidences principales, les
Anglais représentent 67% des acheteurs étrangers. Ils contribuent à pousser les prix à la hausse car ils profitent d’une parité de pouvoir d’achat supérieure à l’euro et de
prêts immobiliers sur plus de trente ans amortissables sur plusieurs générations. La
durée moyenne d’un crédit est de 25 ans au Royaume-Uni, contre 17 ans en France
et leur taux d’endettement en crédit hypothécaire atteint 115% de leur revenu
disponible brut, contre 60% en France. Cette politique de fuite en avant n’est pas un
exemple à suivre parce qu’elle n’incite pas à la diminution des prix, bien au contraire.

Les capacités de production sont suffisantes au regard du nombre total de
logements commencées chaque année, il en va différemment pour les résidences
principales. Durement touché par la crise des années quatre-vingt dix, le secteur du
bâtiment peine à embaucher. La main d'oeuvre qualifiée se raréfie, l’évasion
professionnelle vers les entreprises suisses est significative et les salaires peu élevés, jusqu’à récemment, ne permettent pas aux entrepreneurs de répondre à la
demande massive. Le coût de la construction hors part foncière est beaucoup plus élevé en Haute-Savoie que dans les départements voisins subissant des contraintes
similaires.

2- Le foncier
Les prix de l’immobilier ont doublé entre 1996 et 2004 en Haute-Savoie. La valeur
des terrains à bâtir a augmenté de 90% sur cette période, elle est de loin la plus
chère de la Région Rhône-Alpes. En 2004, le prix moyen d’un terrain était de
82 500 € alors que la moyenne nationale était 43 700 € hors Corse et Ile-de-France.
Il semblerait que seule les Alpes-Maritimes et les Hauts-de-Seine connaissent des
niveaux supérieurs. Les plus fortes augmentations depuis 1996 sont intervenues
dans les communes centres. Les prix ont pratiquement quadruplé passant de 23à 83 € le m2. Les agglomérations souffrent à la fois de la rareté foncière, de la
croissance démographique et de la décohabitation. Le foncier Genevois en zone
frontalière, a subit un doublement des prix (116%, dont 34% en 2003). 14% des
acquéreurs étaient d’origine suisse. Les stations de sports d’hiver sont, en dépit de
la rareté de l’offre foncière, l’enjeu d’une demande interne et externe. Résultat, de
33 € en 1996, le m2 est passé à 60 € en 2003. La brusque augmentation de 43%
survenue entre 2002 et 2003, s’est probablement poursuivie en 2004 et 2005.

3- Le logement
Les prix du logement ont subit une hausse moyenne de 84% depuis 1997 avec une
accélération de 46% entre 2002 et 2003. Si le prix des maisons a longtemps été inférieur à celui des appartements, il semblerait qu’ils convergent désormais ; 2183€ le m2 pour un appartement, 2170 € pour une maison individuelle en 2004. La valeur
de ces dernières a subi une hausse de 91% depuis 1997, tandis que les logements
collectifs augmentaient de 71%. La conséquence sur le marché locatif1 est sans
appel. Une augmentation de 30% entre 2000 et 2004, soit deux fois plus que l’indice
du coût de la construction sur la même période. Les secteurs où la tension est la
plus forte sur le logement sont identiques à ceux du foncier. En 2003, l’habitat en
station était le plus onéreux (2622 € le m2 pour un appartement, 2650 € pour une
maison). Ensuite viennent les communes centres (1989 € le m2 pour un
appartement, 2129 € pour une maison individuelle), puis le Genevois (1958 € le m2
pour un appartement, 2067 € le m2 pour une maison).

Le niveau élevé des valeurs immobilières est totalement déconnecté du pouvoir
d’achat réel des habitants du département, même si celui-ci est prospère. Le poids
de la fiscalité, et plus particulièrement celle frappant le patrimoine et les
transmissions, pose un réel problème. Les effets négatifs du surcoût foncier et
immobilier affectent déjà certaines communes. La population stagne voire diminue,
les jeunes ménages sont principalement concernés. Les entreprises peinentà former des apprentis, à recruter dans certains secteurs, et ce, même dans
l’encadrement. De nombreux postes de fonctionnaires restent vacants.

4- La construction
C’est une réelle fracture du logement qui s’est ouverte en Haute-Savoie et le
manque de résidences principales va être difficile à combler. Entre 1990 et 2004,
leur taux de production annuelle est le double de celui de la croissance
démographique. Or, les 5200 résidences principales commencées chaque année ne
suffisent pas à absorber les 7300 nouveaux habitants annuels. La présence de 28%
de résidences secondaires en 2004 concurrence directement l’habitat permanent
surtout dans les zones touristiques de montagne et autour du lac d’ANNECY et du
lac LEMAN. Ces communes possèdent en moyenne de 70 à 95% de résidences
secondaires et moins de 10% de logements aidés. Ces derniers représentent
seulement 12% des résidences principales haut savoyardes en 2004, soit 4% en
dessous des taux nationaux et régionaux. Entre 1990 et 2004, la part de ce type
d’habitat n’a progressé que d’un point dans le parc habitable. Même si l’offre de
logements aidés a été portée de 22 000 à 32 120, il restait, sans double compte,
14 450 demandes non satisfaites en 2004. Plus de 60% de la population serait éligible au logement aidé dans le département.

Après la grave crise du bâtiment survenue au début des année quatre-vingt dix, il
faut attendre 2000 pour que le nombre de logements commencés passe la barre des
6000 par an. La tendance s’inverse en 2003 où les mises en chantier de logements
collectifs deviennent majoritaires. Cette orientation vers le collectif s’explique par une
prise de conscience tardive des problèmes de logement, de la nécessité d’optimiser
l’occupation de l’espace et, peut-être, de la cherté du foncier. Tous les secteurs
géographiques sont concernés par ce rééquilibrage et plus particulièrement les
zones dominées par les maisons individuelles en 2002, comme ANNECY et ses
environs, le Chablais, le Giffre Vallée Verte et la Vallée de l’Arve. Alors que les
stations ont autorisé 62,5% de logements collectifs en 2003, les communes rurales
qui abritent la majorité de l’accroissement démographique départemental,
privilégient encore l’habitat individuel. Néanmoins, la hausse de 38% des mises en
chantier d’habitats collectifs, constitue un signe encourageant pour ces collectivités.

Si les 845 logements aidés commencés en 2004 sont deux fois plus nombreux qu’en
2003, ils comblent difficilement le retard accumulé depuis plusieurs années.
731 appartements par an étaient mis en chantier entre 1990 et 1999, contre
seulement 568 entre 2000 et 2004, période où les prix du marché libre se sont
envolés. L’effort à produire dans ce domaine demeure considérable. En 2002, une étude du CILSE, de la DDE et du cabinet GEODE pour le Conseil Général de la
Haute-Savoie en 2002, a évalué les besoins en logement à l’horizon 2010. Sur la
base d’un taux de croissance démographique identique à ces quinze dernières
années, il est préconisé de construire 6000 résidences principales chaque année
(contre 4500 en 2004) dont 3300 à destination du logement aidé. Compte tenu des
1500 résidences secondaires annuelles, un accroissement sensible des capacités
de construction devra être produit pour atteindre les 6000 résidences principales du
marché libre.

En conclusion, le surcoût foncier et immobilier en Haute-Savoie ou dans les
départements similaires, est la conséquence d’une importante demande interne et
externe, accentuée par des investissements en monnaies étrangères à forte parité.
La structure de l’offre de logements est mal adaptée aux besoins de la population
permanente car elle souffre d’un déficit de résidences principales, dont une grande
part de logements aidés. Les efforts trop récents dans ce domaine doivent être
accentués afin que les ménages puissent se loger sans difficulté et à un coût
supportable.