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Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés : une priorité des politiques de l'habitat

Auteur(s) :

Editeur :

  • Agence nationale de l'habitat

Date de remise : Janvier 2012
426 pages

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M. Dominique Braye, président de l'Agence nationale de l'habitat (Anha) a été chargé par le secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu, d'émettre des propositions portant sur l'amélioration des interventions vis-à-vis des copropriétés fragiles ou en difficulté, dans un contexte de vieillissement d'une partie du parc, notamment des grands ensembles, et de difficultés économiques de certains copropriétaires.

Introduction

1. Les copropriétés françaises : un parc divers, des équilibres fragiles, des enjeux croissants

1.1. Le parc de logements en copropriété
1.1.1. Un parc en constante augmentation, très largement associé au phénomène urbain
1.1.2. Un parc extrêmement divers dans ses caractéristiques et dans ses enjeux
1.1.2.1. Les copropriétés construites en quartiers anciens et antérieures à 1949
1.1.2.2. Les copropriétés construites entre l’après-guerre et le début des années 1980
1.1.2.3. Les parc construit depuis le milieu des années 80
1.1.3. Les occupants des copropriétés : mixité des statuts, profils contrastés, taux d’effort élevés

1.2. La méconnaissance statistique des copropriétés fragiles et en difficulté
1.2.1. La bonne connaissance du par cet des données socio-économiques des occupants des copropriétés
1.2.2. Une appréhension lacunaire de l’état qualitatif du parc
1.2.3. L’état du fonctionnement et de la gestion des copropriétés : un aspect mal connu

1.3. Le modèle juridique de la copropriété en France : une primauté de l’individuel sur le collectif, inadaptée aux enjeux d’investissement à venir
1.3.1. Le modèle de la copropriété française
1.3.2. Un modèle partagé avec d’autres pays étrangers, moyennant toutefois des adaptations
1.3.3. Les limites du modèle français : un statut inadapté aux très grosses copropriétés et qui ne favorise pas la gestion patrimoniale
1.3.3.1. Un statut juridique de la copropriété qui s’applique de façon identique quelle que soit la taille et la complexité technique et juridique de l’immeuble
1.3.3.2. Des règles de fonctionnement et de prise de décision en assemblée générale qui impliquent largement le consensus et sont sources de blocages
1.3.3.3. Un fonctionnement préjudiciables à l’intérêt collectif de copropriétés majoritairement confrontées à des besoins de travaux croissants
1.3.3.4. Le rôle et les missions exercées par le syndic : un facteur clef
1.3.4. Changer de modèle de copropriété ?

1.4. Les principaux facteurs de risques et d’équilibre de la copropriété
1.4.1. Le bon état physique de la copropriété
1.4.2. Le bon fonctionnement des instances décisionnelles de la copropriété
1.4.3. La bonne gestion financière de la copropriété
1.4.4. La solvabilité des copropriétaires et de la copropriété
1.4.5. Les modes d’occupation
1.4.6. Les facteurs exogènes : l’environnement de la copropriété

2. Prévenir les difficultés en agissant sur le cadre de fonctionnement et sur la gouvernance de la copropriété

2.1. Créer des copropriétés viables
2.1.1. Mieux penser la gestion collective lors de la conception urbaine et architecturale
2.1.2. Dissuader la création de produits logement spécifiques inadaptés
2.1.3. Mieux encadrer les mises en copropriétés des bâtiments existants
2.1.3.1. La mise en copropriété des mono propriétés privées
2.1.3.2. La mise en copropriétés d’immeubles de logements sociaux

2.2. Gérer un patrimoine commun
2.2.1. Planifier et financer les travaux
2.2.1.1. Connaître l’état technique de l’immeuble pour planifier les travaux nécessaires
2.2.1.2. Susciter la décision et le financement des travaux
2.2.2. Conserver la copropriété dans un bon état de santé financière
2.2.2.1. Renforcer la procédure de recouvrement des impayés
2.2.2.2. Etendre les possibilités de recouvrement judiciaire anticipé comme en matière de référé
2.2.2.3. Elargir le champ et la durée du privilège immobilier spécial
2.2.2.4. Inciter les créanciers du syndicat à agir rapidement en cas de fractures impayées
2.2.2.5. Faciliter et rendre plus efficace le recours au mandataire ad hoc
2.2.3. Améliorer la gouvernance de la copropriété
2.2.3.1. Restaurer la confiance entre copropriétaires et syndics
2.2.3.2. Renforcer les connaissances des copropriétaires et des conseillers syndicaux sur le fonctionnement de la copropriété
2.2.3.3. Rendre obligatoire le compte séparé
2.2.3.4. Compléter l’arrêté « Novelli »
2.2.3.5. Mieux traduire la dimension collective dans la gouvernance des copropriétés
2.2.3.6. Mettre en place des modes de gouvernance adaptés aux grandes copropriétés
2.2.4. Instaurer une « fiche synthétique de la copropriété »

2.3. L’accession à la copropriété, un moment particulier à mieux accompagner
2.3.1. Informer sur le contexte juridique de la copropriété
2.3.2.Informer sur la consistance et l’état du bien dont l’acquisition est envisagée
2.3.3. Faire barrage aux acquéreurs déstabilisateurs

3. Renforcer les actions à destination des copropriétés fragiles et en difficulté

3.1 Mettre en place un cadre d’action à la hauteur de l’enjeu national

3.2. Renforcer l’expertise nationale
3.2.1. Créer un pôle national de connaissance, d’expertise et d’appui opérationnel
3.2.2. Améliorer la connaissance nationale

3.3. Développer l’observation locale et les initiatives opérationnelles à caractère préventif, via un soutien de l’Anah
3.3.1. Susciter des démarches de veille et d’observation locale, par un appui national
3.3.2. Développer des outils opérationnels de prévention
3.3.2.1. Susciter des initiatives locales en matière de prévention des difficultés
3.3.2.2. Le soutien de l’ingénierie préventive par l’Anah

3.4. Le traitement des copropriétés en difficulté avérée : une priorité à la mise en œuvre appropriée des outils existants
3.4.1. Etayer les choix stratégiques : importance et qualité du diagnostic
3.4.2. Améliorer la qualité du pilotage et de l’ingénierie de redressement
3.4.2.1. Champ et contenu de l’ingénierie
3.4.2.2. « Armer » et soutenir les acteurs locaux
3.4.2.3. Clarifier les cadres de l’ingénierie dans le cas d’opérations de redressement associées à une opération d’aménagement
3.4.3. Améliorer la contractualisation des actions de redressement
3.4.3.1. La traduction contractuelle d’une stratégie d’intervention partenariale
3.4.3.2. Les cadres de contractualisation existants et leurs limites

3.5. Renforcer les outils à mettre en œuvre dans le cadre des dispositifs d’intervention publique sur les copropriétés en difficulté
3.5.1. Créer les conditions de réussite de l’administration provisoire
3.5.1.1. Renforcer la confiance des copropriétaires dans l’administrateur
3.5.1.2. Renforcer la coordination entre l’administrateur, la collectivité et l’opérateur : compléter l’article 29-1
3.5.1.3. Donner à l’administrateur les moyens financiers de réaliser le redressement
3.5.2. Améliorer le traitement de la dette
3.5.2.1. Accompagner les copropriétaires en situation d’impayés
3.5.2.2. Faciliter le traitement des dettes irrécouvrables et la liquidation des copropriétés
3.5.2.2.1. Permettre la gestion de la dette des copropriétés sous administration provisoire
3.5.2.2.2. Organiser les modalités de liquidation d’un syndicat de copropriétaires
3.5.3. La restructuration juridique de la copropriété
3.5.3.1. Permettre la création judicaire de syndicats secondaires
3.5.3.2. Faciliter les scissions de copropriété
3.5.3.2.1. Rendre possible les scissions en volume des ensembles immobiliers complexes
3.5.3.2.2. Pouvoir assurer le financement des travaux préalables à la scission
3.5.3.2.3. Améliorer les modalités de scission en présence de dettes irrécouvrables
3.5.3.2.4. Créer un droit de délaissement des espaces et équipements communs
3.5.3.2.5. Faciliter les remembrements fonciers
3.5.4. Imposer les travaux ou les entreprendre à la place de la copropriété ou des copropriétaires
3.5.4.1. Réaliser sous contrainte les travaux de lutte contre l’habitat indigne
3.5.4.2. Contraindre à la réalisation d’un programme de travaux hors polices de l’habitat indigne
3.5.4.3. Explorer et développer les possibilités de réaliser les travaux à la place de la copropriété ou des copropriétaires
3.5.4.3.1. Le démembrement temporaire de la propriété
3.5.4.3.2. Un autre mode de démembrement de la propriété ?
3.5.4.3.3. La délégation de maîtrise d’ouvrage et le recours à un tiers investissement
3.5.5. Le financement des besoins de travaux de la copropriété
3.5.5.1. Poursuivre et conforter les aides aux travaux de l’Anah aux syndicaux des copropriétaires
3.5.5.1.1. Una aide dont l’effet levier est incontestable mais qui doit être mobilisée à bon escient
3.5.5.1.2. Optimiser l’utilisation de l’aide au syndicat de l’Anah
3.5.5.1.3. Des modalités d’octroi adaptées pour les travaux d’urgence
3.5.5.1.4. La nécessité d’un apport d’expertise et d’appui opérationnel aux territoires
3.5.5.2. Elargir les possibilités de financement de l’Anah pour mieux répondre aux besoins
3.5.5.2.1. Le financement des travaux préalables aux scissions et des résidentialisations
3.5.5.3. Rétablir ou développer des mécanismes de préfinancement des subventions
3.5.6. Le portage de lots en copropriétés en difficulté : un outil indispensable, des modèles à conforter ou à faire émerger
3.5.6.1. Développer différentes catégories d’actions de portage
3.5.6.1.1. Le portage de redressement ciblé
3.5.6.1.2. Le portage de redressement massif
3.5.6.1.3. Le portage d’acquisition complète progressive
3.5.6.1.4. Des risques indéniables qui doivent être sécurisés dans un cadre contractuels
3.5.6.2. Développer ou faire émerger les différents modèles de portage
3.5.6.2.1. Quelques éléments communs aux portages de redressements ciblés ou massif
3.5.6.2.2. Conforter et développer le modèle du portage ciblé
3.5.6.2.3. Faire émerger le modèle du portage massif
3.5.7. Face à l’impossibilité du redressement, sortir du régime de la copropriété : le rachat de la copropriété
3.5.7.1. L’expropriation « classique » appliquée aux copropriétés non redressables
3.5.7.2. L’expropriation simplifiée pour résorption de l’habitat insalubre
3.5.7.3. L’expropriation en cas de carence de la copropriété : une procédure indispensable mais lourde, nécessitant des améliorations

Conclusion

 
 

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