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Modernisation des rapports entre les bailleurs et les locataires

Auteur(s) :

Editeur :

  • Ministère de l'égalité des territoires et du logement : Ministère de l'écologie, du développement durable et de l'énergie

Date de remise : Février 2013
200 pages

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La mission confiée à Isabelle Massin et Patrick Laporte porte sur la modernisation des rapports entre les bailleurs et les locataires et notamment sur les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Etabli sur la base d'une série de consultations avec des organisations de locataires et d'usagers, de bailleurs et d'intermédiaires et d'insertion par le logement, le rapport avait pour objectif de : sécuriser les locataires et les bailleurs et mieux équilibrer leurs rapports ; formuler des propositions sur les dispositifs à mettre en place pour parvenir à une réelle maîtrise des loyers dans le parc privé ; formuler des propositions sur les meublés, le système de la colocation et sur le logement des jeunes. Les propositions des auteurs sont articulées autour des quatre thèmes suivants : pacifier les relations bailleur-locataire ; maîtriser le coût du logement pour le locataire et le risque d'impayé pour le propriétaire ; améliorer la qualité du service rendu ; sécuriser les relations propriétaires/locataires lorsque les locataires connaissent une dégradation de leur situation financière.

Résumé

Liste des recommandations

Introduction

1. PACIFIER LES RELATIONS BAILLEUR-LOCATAIRE

1.1. Diminuer la conflictualité aux moments-clé de la relation

1.1.1. Améliorer l’information du locataire

1.1.2. Préciser les règles existantes et sanctionner leur violation

1.1.2.1 Propositions consensuelles

1.1.2.2 Propositions non consensuelles

1.1.3. Réguler la location meublée

1.1.4. Le cas spécial des associations gestionnaires non propriétaires

1.1.4.1. Cas du bailleur social

1.1.4.2. Cas du bailleur prive

1.2. Améliorer le traitement des litiges

1.2.1. Renforcer les compétences et pouvoirs des commissions départementales de conciliation

1.2.2. Faciliter les actions judiciaires collectives au profit de locataires et notamment créer l’action de groupe

1.2.3. Améliorer la concertation locative

2. MAÎTRISER LE COÛT DU LOGEMENT POUR LE LOCATAIRE ET LE RISQUE D’IMPAYÉ POUR LE PROPRIÉTAIRE

2.1. Encadrer les loyers

2.1.1. Les données du problème

2.1.2. L’apport des observatoires des loyers et ses limites

2.1.2.1. Apports des observatoires

2.1.2.2. Limites des observatoires

2.1.3. Modifications de la loi de 1989 proposées pour assurer l’encadrement des loyers et mise en place d’un malus

2.1.3.1. Obligation de faire figurer le loyer de référence moyen en annexe du bail

2.1.3.2. Possibilité donnée au locataire de demander en CDC la révision de son loyer dans les six mois suivant son emménagement

2.1.3.3. Possibilité donnée au moment du renouvellement du bail d’une application a la hausse ou a la baisse du loyer selon les modalités définies par l’article 17c

2.1.3.4. Droits et obligations modules en fonction du niveau de loyers pratiques

2.1.4. Encadrement des révisions de loyers

2.2. Adapter de manière limitée le système des charges récupérables

2.2.1. L’assurance multirisques habitation

2.2.2. Usage des accords collectifs locaux

2.2.3. Les travaux d’économie d’énergie

2.2.4. Le calcul des provisions

2.2.5. L’examen des pièces justificatives

2.2.6. L’apurement des provisions pour charges

2.2.6.1. Délai d’apurement des charges et sanction en cas de non-respect

2.2.6.2. Durée et conditions de la prescription pour les réclamations sur les charges demandées

2.2.7. La forfaitisation des charges

2.3. Faciliter la restitution du dépôt de garantie tout en donnant des garanties suffisantes aux bailleurs

2.3.1. Incitations à la restitution rapide du dépôt de garantie

2.3.2. Les règles applicables aux situations ne correspondant pas à celles traitées au 2.3

2.3.2.1. Les logements en copropriétés

2.3.2.2. Les logements pour lesquels il y a désaccord entre les parties sur le cout des travaux de remise en état a opérer

2.3.3. Assurer une meilleure cohérence entre les caractéristiques du logement et les règles spécifiques applicables au dépôt de garantie

2.4. Améliorer la qualité du service rendu par les intermédiaires lors de la mise en location

2.4.1. La professionnalisation des intermédiaires

2.4.2. La rémunération des intermédiaires

2.5. Reformer caution et garantie

3. AMÉLIORER LA QUALITÉ DU SERVICE RENDU

3.1. Mieux connaitre la demande pour mieux adapter l’offre

3.1.1. Améliorer la connaissance

3.1.2. Mesures ponctuelles pour développer l’offre adaptée aux ménages modestes

3.2. Lutter contre l’indécence et l’habitat indigne

3.2.1. La décence

3.2.2. Lutte contre l’habitat indigne

3.3. Le logement des jeunes

3.3.1. Le diagnostic de la situation actuelle

3.3.1.1. Le constat

3.3.1.2. Les causes

3.3.2. La nécessité d’un véritable choc culturel pour réussir une politique de logement des jeunes

3.3.2.1. Ce choc s’impose d’abord au regard du débat persistant sur la vocation des HLM

3.3.2.2. Les propositions de la mission sont les suivantes

4. SÉCURISER LES LOCATAIRES ET LES PROPRIÉTARES EN CAS DE CHANGEMENT DE SITUATION

4.1. Les données du problème

4.2. Les propositions de la mission pour a la fois réguler les expulsions et sécuriser les bailleurs

4.2.1. Mieux faire fonctionner les dispositifs existants

4.2.2. Proposer aux bailleurs privés des alternatives à l’expulsion

4.2.3. Mieux encadrer le congé pour vente et pour reprise

4.2.4. Adapter le dispositif légal pour aider au redressement des ménages en difficultés

4.2.4.1. Les règles de versement de l’Aide personnalisée au logement (APL) doivent mieux prendre en compte les difficultés des ménages

4.2.4.2. Caler la durée du plan de redressement conventionnel personnel sur la durée du plan d’apurement

4.2.5. Élargir les possibilités offertes en zone tendue

4.2.6. Organiser le traitement différencié des « fauteurs de trouble »

Conclusion

Annexes

1. Lettre de mission

2. Liste des personnes rencontrées

3. Annexe 3. -Propositions de modifications de la loi du 6 juillet 1989 (Synthèse des propositions écrites reçues par la mission confiée au CGEDD)

4. Annexe 4 - Propositions de modifications de dispositions non contenues dans la loi du 6 juillet 1989 (synthèse des propositions écrites reçues par la mission confiée au CGEDD)

5. Annexe 5 - Propositions de réformes des professions immobilières

6. Annexe 6 - Liste des prestations à effectuer par un intermédiaire chargé de la mise en location - (proposition FNAIM-UNIS)

7. Glossaire des sigles et acronymes

Introduction


Par lettres en date du 7 novembre 2012, (cf. annexe 1) Madame Cécile DUFLOT, ministre de l’égalité des territoires et du logement, a demande a Patrick LAPORTE et Isabelle MASSIN, inspecteurs généraux de l’administration et du développement durable, d’engager une large concertation avec l’ensemble des partenaires du logement sur la modernisation des rapports entre bailleurs et locataires et notamment sur la loi de 1989 afin de :

- sécuriser les locataires et les bailleurs et mieux équilibrer leurs rapports ;

- formuler des propositions sur les dispositifs à mettre en place pour parvenir a une réelle maitrise des loyers dans le parc prive ;

- formuler des propositions sur les meubles, le système de la colocation et sur le logement des jeunes.

La mission a tenu plusieurs réunions rassemblant les différents types de partenaires :

- les associations des locataires membres de la Commission nationale de concertation ;

- d’autres associations d’usagers (étudiants…) ;

- les associations des bailleurs prives et des gestionnaires ;

- les associations des bailleurs sociaux ;

- les associations d’insertion par le logement.

La mission a eu pour objectif d’organiser une concertation, visant à obtenir des organisations rencontrées leurs propositions, d’en faire préciser le contenu, de lister dans le rapport de mission, pour chacun des articles de la loi, les propositions en présence (annexe 3) ainsi que celles qui concernent d’autres textes (annexe 4), puis de formuler ses propres propositions argumentées.

Il a été demande a la mission d’articuler ses travaux avec deux autres missions :

- celle sur la prévention des expulsions, conduite dans le cadre de la préparation de la ≪ Conférence contre la pauvreté et pour l’inclusion sociale ≫ organisée le 10 et 11 décembre derniers (volet ≪ hébergement et accès au logement ≫ pilote par Alain REGNIER, délégué interministériel a l’hébergement et a l’accès au logement (DIHAL), et Christophe ROBERT, délégué général adjoint de la Fondation Abbe Pierre) ;

- celle sur la garantie des risques locatifs, confiée a une mission conjointe du CGEDD (Patrice VERGRIETE, supervise par Patrick LAPORTE) – et de l’Inspection générale des Finances (IGF) (Boris RAVIGNON et Pierre HAUSSWALT, supervises par Philippe JURGENSEN).

La mission a également coordonne ses travaux avec celle qui a été confiée par lettre du 09/10/2012 de Madame DUFLOT a Madame BAIETTO-BESSON (CGEDD) et Bernard VORMS, directeur général de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) sur la mise en place des observatoires de loyers locaux et du pole national d’appui a ces observatoires.

Elle a tenu compte des propositions formulées par le Conseil économique, social et environnemental sur le logement des jeunes, dans l’avis qu’il a rendu le 23 janvier 2013.

Le parc locatif, avec 10,5 millions de logements, représente au total 39 % des résidences principales. Il se décompose en deux parties : un secteur prive de près de six millions de logements (22 %) et un parc social de 4,6 millions de logements (17 %), régis par des réglementations différentes.

Les logements locatifs sont principalement situes dans les zones urbaines. Ce constat vaut pour les deux segments du parc, locatif prive comme locatif social.

Dans le parc locatif prive, 25 % des logements en immeuble collectif sont detenus par un propriétaire unique, 45 % sont des lots de copropriété. Les immeubles de rapport, qui regroupaient l’essentiel du parc locatif jusqu’au milieu du 20eme siècle, sont donc loin d’avoir disparu et la contribution des maisons individuelles a l’offre locative privée (30 %) est nettement plus élevée qu’on ne le croit souvent.

Le parc locatif prive est relativement ancien : plus de la moitie de ses logements datent de plus de 50 ans et près d’un quart d’avant la première guerre mondiale. Les années 1990 et 2000 ont toutefois été marquées par une reprise de la construction locative privée.

Bien que plus de six bailleurs sur dix ne possèdent qu’un seul logement locatif, une part importante du parc est concentrée entre les mains d’un petit nombre de propriétaires : 20 % des bailleurs détiennent en effet plus de la moitie du parc. Les 2 % de bailleurs possédant dix logements ou plus en détiennent a eux seuls 16, 5 %.

L’augmentation du poids des dépenses des locataires dans leurs budgets résulte bien entendu de la hausse des loyers, mais aussi d’une évolution de leurs revenus moins favorable que celle de la moyenne des ménages. La proportion de jeunes ménages est plus élevée parmi les locataires du secteur libre que dans les autres segments du parc. Le parc social loge une plus grande proportion de locataires de plus de 50 ans. (cf le chapitre 3.3 du rapport du CESE consacre aux jeunes).

Il est vite apparu a la mission que :

1) les points de vue des représentants des locataires et des propriétaires sont très différents ;

2) la loi de 1989 ne peut être modifiée qu’avec prudence. L’équilibre est fragile et le parc prive locatif héberge aujourd’hui de nombreux ménages qui n’ont pas accès pour des raisons diverses au parc social, avec une acuité particulière dans les zones tendues. Des bailleurs prives gardent un patrimoine peu rentable au regard d’autres formes d’investissement qu’ils mettent en vente quand ils sont contraints d’y réaliser des travaux.

3) l’investissement locatif prive en neuf a, selon les enquêtes logement réalisées par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), permis une augmentation du nombre de résidences principales en locatif prive entre 1978 (5.171.000) et 2006 (5.995.000) alors qu’il avait baissé a 4.292.000 en 1988. Il faut donc veiller à ne pas entraver cette dynamique.

4) des dispositifs de la loi de 1989 modifiée peuvent être soit complétés, soit mieux utilisés, sans pour autant compromettre l’équilibre des relations.

Les propositions formulées dans le présent rapport sont articulées autour des quatre thèmes suivants :

1) pacifier les relations bailleur-locataire.

2) maitriser le cout du logement pour le locataire et le risque d’impayé pour le propriétaire.

3) améliorer la qualité du service rendu.

4) sécuriser les relations propriétaires/locataires lorsque les locataires connaissent une dégradation de leur situation financière.

 
 

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