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Rapport d'information déposé (...) par la commission des affaires économiques sur la mise en application de la loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social

Auteur(s) :

Editeur :

  • Assemblée nationale

Collection : Documents d'information de l'Assemblée nationale

Date de remise : Décembre 2014
82 pages

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Ce rapport dresse une première évaluation de l'application de la loi du 18 janvier 2013 de mobilisation du foncier public en faveur du logement et de renforcement des obligations de production de logement social. Après avoir analysé les décrets d'application, procédé à treize auditions et fait quatre déplacements, les rapporteurs concluent que, malgré l'installation tardive de la Commission nationale de l'aménagement, de l'urbanisme et du foncier (CNAUF), l'ensemble des services de l'État, centraux et locaux, sont, à ce jour, fortement mobilisés afin d'appliquer, dans les meilleurs délais, la loi du 18 janvier 2013. La mobilisation du foncier public présente toutefois un bilan quantitatif pour l'instant limité et inégal en raison de multiples facteurs, certains déjà identifiés lors des débats parlementaires, d'autres plus nouveaux, dont des blocages d'ordre réglementaire, administratif et organisationnel qu'il conviendrait de lever.

INTRODUCTION

PREMIÈRE PARTIE : MOBILISATION DU FONCIER PUBLIC

I. LA MOBILISATION DU FONCIER PUBLIC, AU BILAN QUANTITATIF POUR L’INSTANT LIMITÉ ET INÉGAL, DISPOSE DE TOUS LES OUTILS NÉCESSAIRES À SA RÉUSSITE
A. DES DÉCRETS D’APPLICATION PUBLIÉS RAPIDEMENT ET GLOBALEMENT FIDÈLES À L’ESPRIT DE LA LOI
1. Une modulation des taux de décote en fonction des types de logements sociaux et de la zone géographique allant jusqu’à la gratuité
a. Neuf fourchettes de décote
b. Une procédure en quatre grandes étapes faisant intervenir une multitude d’acteurs locaux
2. Un plafonnement de la décote pour RFF, à 30 %, plus contestable
3. Une absence d’application pour le foncier hospitalier et la SOVAFIM

B. UNE MISE EN PLACE LOCALE QUI A RÉVÉLÉ DES BLOCAGES ADMINISTRATIFS ENTRE LES SERVICES DE L’ÉTAT
1. Une concertation préalable à l’élaboration des listes régionales parfois insuffisante
a. Des listes régionales publiées rapidement mais décevantes
b. Un manque de communication en amont et en aval
2. Une méthode d’évaluation de France Domaine peu transparente
a. Une organisation parfois défaillante des services du Domaine
b. La méthode du compte à rebours
c. Les blocages relatifs à la définition du programme
d. Des difficultés spécifiques à certains ministères
3. L’impossibilité de cumuler le bénéfice de la décote avec d’autres aides publiques (ANRU) et de l’appliquer à des opérations de réhabilitation
4. Une installation tardive mais nécessaire de la CNAUF

C. UN BILAN QUANTITATIF LIMITÉ MALGRÉ DE TRÈS BELLES OPÉRATIONS
1. Un bilan pour l’instant limité à des opérations qui étaient déjà envisagées avant la loi
2. Des réussites symboliques pour lesquelles la loi a apporté un cadre et permis d’augmenter le nombre de logements sociaux construits : Caen et Bordeaux
a. Caen : la caserne Martin
b. Bordeaux : l’immeuble Castéja

II. LA MOBILISATION DU FONCIER PUBLIC DOIT DÉSORMAIS FAIRE L’OBJET D’UNE DÉMARCHE PROACTIVE DE LA PART DE L’ÉTAT ET DE SES OPÉRATEURS
A. UN EFFORT DE PÉDAGOGIE ET D’ÉCHANGE DE BONNES PRATIQUES EST NÉCESSAIRE
1. La CNAUF doit être un lieu permettant l’échange des bonnes pratiques
2. Le ministère du logement devrait mettre à la disposition des acteurs locaux des documents types (protocoles, actes authentiques) afin de faciliter l’aboutissement des discussions
3. Une communication accrue à destination des nouveaux élus locaux et des associations de collectivités territoriales serait la bienvenue
4. Des méthodes qui devraient être utilisées plus fréquemment : la cession directe à un bailleur ou un promoteur et le bail emphytéotique

B. POUR PRODUIRE DES EFFETS PLUS IMPORTANTS, LA MOBILISATION DU FONCIER PUBLIC DOIT S’INSCRIRE DANS LA POLITIQUE D’ENSEMBLE EN FAVEUR DE L’ACCÈS AU LOGEMENT
1. Le rôle fondamental et stratégique des préfets de région
2. Des engagements de SNCF et RFF à concrétiser
3. Une nouvelle enquête qualitative de France Domaine, sur l’ensemble de l’inventaire physique de l’État, très attendue

SECONDE PARTIE : RENFORCEMENT DES OBLIGATIONS DE PRODUCTION DE LOGEMENT SOCIAL

I. LE RENFORCEMENT DES OBLIGATIONS DE PRODUCTION DE LOGEMENT SOCIAL CONDUIT À DES OBJECTIFS DE RATTRAPAGE ÉLEVÉS
A. LA NOUVELLE OBLIGATION DE 25 % DE LOGEMENTS SOCIAUX S’APPLIQUE AUX ZONES LES PLUS TENDUES
1. La géographie fixée par décret semble correspondre aux besoins locaux
2. Un problème d’articulation entre les notions d’aire urbaine et d’EPCI qui peut conduire à des situations incompréhensibles
a. Des entrées parfois brutales liées à l’appartenance nouvelle à un EPCI
b. Des inégalités de traitement absurdes au sein d’un même EPCI

B. DES NOUVEAUX OBJECTIFS DE RATTRAPAGE TRÈS ÉLEVÉS À LA HAUTEUR DES BESOINS RÉELS
1. L’objectif d’atteinte des 25 % dès 2025 a pour conséquence de fixer des niveaux de production de logements sociaux sans précédent
2. Afin de ne pas décourager certains maires et d’éviter tant les prétextes à l’inaction que le relâchement, un effort de pédagogie est nécessaire

II. LA MAJORATION DES PRÉLÈVEMENTS EST APPLICABLE DÈS 2014 MAIS L’UTILISATION DU PRODUIT DE CES PRÉLÈVEMENTS DOIT ÊTRE AMÉLIORÉE
A. LA POSSIBILITÉ DE MULTIPLIER LE PRÉLÈVEMENT PAR CINQ A ÉTÉ RENDUE APPLICABLE DÈS LE BILAN DE LA PÉRIODE TRIENNALE 2011-2013
1. Une hausse des prélèvements et des majorations
2. L’application de cette majoration demeure toutefois très variable en fonction des circonstances locales et des préfets de région

B. LE FONCTIONNEMENT DU FNDOLLTS EST À REVOIR, TANDIS QUE LES PRÉFETS DEVRAIENT ÊTRE INCITÉS À UTILISER PLUS LARGEMENT LEURS POUVOIRS DANS LES COMMUNES CARENCÉES
1. La très forte augmentation des moyens des EPF doit se traduire par un soutien accru de ces établissements à la construction de logements sociaux
2. Les appels à projets du FNDOLLTS, qui perçoit le produit des majorations, doivent être plus transparents et décentralisés
3. L’utilisation, par les préfets, du droit de préemption et de la compétence de délivrance des permis de construire dans les communes carencées doit être encouragée

CONCLUSION

SYNTHÈSE DES RECOMMANDATIONS

EXAMEN EN COMMISSION

LISTE DES PERSONNES AUDITIONNÉES

LISTE DES PERSONNES AUDITIONNÉES LORS DES DÉPLACEMENTS

 
 

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