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Rapport d'information déposé (...) par la commission des affaires économiques sur la mise en application des titres Ier et II de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové

Auteur(s) :

Editeur :

  • Assemblée nationale

Collection : Documents d'information de l'Assemblée nationale

Date de remise : Janvier 2017
98 pages

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Le présent rapport d'information propose une évaluation des titres Ier et II de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite « loi ALUR ». Rassemblant 95 articles sur les 177 que compte la loi ALUR, les titres Ier et II concernent l'ensemble des rapports entre locataires et propriétaires, le fonctionnement des copropriétés, la professionnalisation des métiers de l'immobilier, la prévention des expulsions locatives et la lutte contre l'habitat indigne.

INTRODUCTION

I. LA NOUVELLE DÉFINITION DES RAPPORTS LOCATIFS A GLOBALEMENT SÉCURISÉ LES RELATIONS ENTRE LES LOCATAIRES, LES BAILLEURS ET LES PROFESSIONNELS

A. LES DÉCRETS RELATIFS À LA LOCATION NUE OU MEUBLÉE PERMETTENT DE LIMITER LES ABUS

1. Le contrat type de location

2. L’état des lieux type

3. Les pièces justificatives

4. La liste minimale de mobilier dans un logement meublé

5. La communication à destination du grand public

B. LES PLAFONDS RÉGLEMENTAIRES APPLICABLES AUX HONORAIRES DE LOCATION SONT PLUS OU MOINS PERTINENTS EN FONCTION DES TERRITOIRES

1. Le plafonnement en zone tendue a permis de faire baisser le coût des honoraires pour les locataires sans menacer l’équilibre économique des agences

2. Le plafond en zone détendue est trop élevé par rapport aux prix du marché

3. Le respect des plafonds d’honoraires est peu contrôlé

C. LES NOUVEAUX DROITS DES LOCATAIRES ET DES BAILLEURS SONT LARGEMENT UTILISÉS

1. La réduction du délai de préavis de départ du locataire

2. L’obligation d’assurance

3. La protection du locataire en cas de congé donné par le bailleur

4. La colocation

D. LA RÉGLEMENTATION DES MEUBLÉS TOURISTIQUES TEMPORAIRES A ÉTÉ APPROFONDIE

II. L’ENCADREMENT DES LOYERS, SAUF À PARIS ET À LILLE, ET LA GARANTIE UNIVERSELLE DES LOYERS N’ONT PAS ÉTÉ APPLIQUÉS SELON LA VOLONTÉ DU LÉGISLATEUR

A. UNE RESTRICTION GÉOGRAPHIQUE DE L’ENCADREMENT DES LOYERS CONTRAIRE À LA LOI, QUI N’A PAS EMPÊCHÉ LE DÉVELOPPEMENT DES OBSERVATOIRES DES LOYERS

1. La liberté donnée en août 2014 aux maires de décider de l’application de l’encadrement des loyers ne respecte pas l’intention du législateur

2. La quasi-totalité des agglomérations de zone tendue ont été dotées d’observatoires des loyers non agréés

3. Seules l’agglomération parisienne et la ville de Lille sont, pour l’instant, engagées dans l’encadrement des loyers

B. L’ENCADREMENT DES LOYERS À PARIS AFFICHE DES PREMIERS RÉSULTATS POSITIFS, BIEN QUE DIFFICILEMENT MESURABLES, TANDIS QUE L’ENCADREMENT À LA RELOCATION CONTINUE DE PRODUIRE SES EFFETS EN RÉGION

1. Les données de l’OLAP sont de plus en plus fiables malgré les réticences initiales de professionnels dans la transmission des informations

2. L’encadrement des loyers a fait l’objet de peu de saisines de la commission départementale de conciliation

3. La hausse des loyers parisiens a été ralentie, sans que le lien de causalité direct avec l’encadrement ait été scientifiquement prouvé

4. L’encadrement des loyers à la relocation, applicable dans toutes les zones tendues depuis 2012, explique probablement le ralentissement de la hausse des loyers dans les villes universitaires en région

C. LE PREMIER BILAN DU DISPOSITIF VISALE, QUI A REMPLACÉ LA GARANTIE UNIVERSELLE DES LOYERS SANS DÉBAT PARLEMENTAIRE, EST DÉCEVANT

1. La garantie universelle des loyers a été abandonnée par le Gouvernement, faute de financement, sans modification de la loi ni débat parlementaire

2. Le dispositif Visale a été peu à peu étendu à des publics spécifiques

3. Le démarrage de Visale est lent

III. LA RÉFORME DES MÉTIERS DES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER SERA PLEINEMENT EFFECTIVE EN 2017 GRÂCE À LA LOI RELATIVE À L’ÉGALITÉ ET À LA CITOYENNETÉ

A. LE CONSEIL NATIONAL DE LA TRANSACTION ET DE LA GESTION IMMOBILIÈRES (CNTGI) A PRODUIT UN TRAVAIL UTILE

1. Le CNTGI a été consulté sur tous les textes réglementaires applicables aux professionnels de l’immobilier et a émis des avis de qualité, malgré un manque de moyens évident

2. Le Gouvernement devrait davantage motiver les raisons pour lesquelles certaines propositions du CNTGI ne sont pas retenues

3. La représentation de tous les consommateurs n’est pas encore assurée au sein du CNTGI

B. LES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER SONT DÉSORMAIS SOUMIS À UN CODE DE DÉONTOLOGIE ET À UNE OBLIGATION DE FORMATION CONTINUE

1. Le contenu du code de déontologie est unanimement salué

2. Les obligations de formation continue

3. La pratique frauduleuse des marchands de liste a disparu

C. LA COMMISSION DE CONTRÔLE ET LE RÉPERTOIRE DES PERSONNES SANCTIONNÉES SERONT CRÉÉS EN 2017 GRÂCE À UNE CONTRIBUTION FINANCIÈRE DES PROFESSIONNELS

1. La création de la commission de contrôle s’est heurtée à l’imprécision de la loi sur la question de son financement

2. La loi relative à l’égalité et à la citoyenneté a créé une contribution financière des professionnels ouvrant la voie à la mise en place de la commission de contrôle en 2017

IV. LE FONCTIONNEMENT DES COPROPRIÉTÉS A ÉTÉ PROFONDÉMENT RÉNOVÉ AFIN DE PRÉVENIR LEUR DÉGRADATION

A. LES DISPOSITIONS RENFORÇANT L’INFORMATION DES COPROPRIÉTAIRES ET FACILITANT LA RÉALISATION DES TRAVAUX FONT CONSENSUS MÊME SI LEUR MISE EN OEUVRE SIMULTANÉE A PU CRÉER QUELQUES DIFFICULTÉS

1. Une entrée en vigueur différée de l’information avancée des candidats acquéreurs, de l’acte authentique à la promesse de vente, aurait facilité son application

2. Toutes les dispositions visant à faciliter la réalisation de travaux sont désormais opérationnelles

3. Le registre national d’immatriculation des copropriétés est ouvert

B. CERTAINS SYNDICS AURAIENT PROFITÉ DE LA LOI POUR AUGMENTER LEURS FRAIS MAIS LE CONTRAT TYPE DE SYNDIC DEVRAIT PERMETTRE À TERME D’INSTAURER UNE CONCURRENCE PLUS SAINE

1. Le contrat type de syndic défini par décret est conforme à l’intention du législateur

2. L’ouverture des comptes séparés s’est globalement bien passée

3. Les consommateurs dénoncent une hausse des frais des syndics

4. À terme, la meilleure lisibilité des prix et une plus grande concurrence devraient permettre de réguler le marché des syndics

C. L’HABITAT PARTICIPATIF DISPOSE D’UN CADRE LÉGAL LUI PERMETTANT DE SE DÉVELOPPER

D. LES PREMIÈRES OPÉRATIONS DE REQUALIFICATION DES COPROPRIÉTÉS DÉGRADÉES (ORCOD) SONT PROMETTEUSES

1. Des opérations d’intérêt national à Clichy-sous-Bois et à Grigny

2. L’efficacité des prérogatives de puissance publique et du pilotage de l’établissement public foncier (EPF)

V. LES NOUVEAUX OUTILS DE LUTTE CONTRE L’HABITAT INDIGNE SONT DÉSORMAIS OPÉRATIONNELS

A. SEULS UN QUART DES EPCI ONT BÉNÉFICIÉ DU TRANSFERT DES POLICES SPÉCIALES DE L’HABITAT

1. Le bilan contrasté de la procédure de transfert en 2014

2. Aucune délégation des polices préfectorales n’a eu lieu pour l’instant

3. Une remise à plat de l’organisation des services communaux d’hygiène et de santé (SCHS) s’impose

B. LES NOUVELLES SANCTIONS CONTRE LES MARCHANDS DE SOMMEIL SONT APPLICABLES

1. Les notaires vérifient le casier judiciaire des acquéreurs

2. Les astreintes administratives devraient commencer à être utilisées

3. La consignation des aides personnelles au logement (APL) nécessite que les caisses d’allocations familiales (CAF) mettent en place de nouvelles procédures

C. LE CADRE RÉGLEMENTAIRE NÉCESSAIRE AU LANCEMENT DE LA DÉCLARATION ET DE L’AUTORISATION DE LOUER ET DU PERMIS DE DIVISER EST ENFIN PRÊT

1. Une publication des décrets d’application très tardive

2. Certains territoires devraient rapidement expérimenter ces nouveaux outils de lutte contre l’habitat indigne

VI. LES RÉFORMES RELATIVES À LA PRÉVENTION DES EXPULSIONS ET AU RAPPROCHEMENT DES POLITIQUES D’HÉBERGEMENT ET D’ACCÈS AU LOGEMENT SE METTENT PEU À PEU EN PLACE DANS LES TERRITOIRES

1. Un système d’information est en cours de déploiement pour permettre aux commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de remplir les nouvelles missions que leur a confiées la loi

2. Le rapprochement des politiques d’hébergement et du logement progresse dans les territoires grâce aux plans départementaux d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD)

EXAMEN EN COMMISSION

ANNEXE 1 : BILAN DES MESURES EN APPLICATION ET DES DÉCRETS PARUS AU 1ER JANVIER 2017

ANNEXE 2 : PRINCIPALES DISPOSITIONS DES TITRES IER ET II DE LA LOI ALUR

LISTE DES PERSONNES AUDITIONNÉES

 
 

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