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Evaluation du Prêt social de location-accession

Auteur(s) :

Editeur :

  • Ministère du logement et de l'habitat durable

Date de remise : Mai 2017
89 pages

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Le dispositif du PSLA, instauré en 2004, se déroule en deux temps : la phase locative est destinée à permettre aux ménages sous conditions de ressources de constituer un apport personnel et de tester leur capacité à devenir propriétaire ; lorsque l'acquéreur estime que son projet d'acquisition est mûr, il lève l'option d'achat et devient alors pleinement propriétaire. Il présente de nombreux atouts pour les acquéreurs : prix attractifs grâce à un taux de TVA réduit à 5,5 %, exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans, possible cumul avec le prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants. Des mécanismes de sécurisation ont été prévus pour faire face aux aléas de la vie pendant la phase locative et dans les 15 années qui suivent l'achat. Le premier constat est la place marginale du PSLA dans l'accession sociale. La concentration de la production dans certaines régions contraste avec son absence dans d'autres. La connaissance du profil des acquéreurs a été possible grâce à la mise à disposition par les opérateurs de leurs bases de données. L'exploitation a été réalisée par le CEREMA sur un échantillon de 3 000 ménages, en majorité jeunes et de petite taille. Leurs revenus et le montant de leur apport personnel sont variables. La phase locative a raccourci récemment, sans doute sous l'effet des taux bas qui incite à acheter au plus vite. Il lui semble nécessaire de préconiser l'instauration d'une durée minimale de 6 mois pour la phase locative, afin d'éviter tout effet d'aubaine ou risque de requalification fiscale. En conclusion, la mission estime que tout en restant limité en volume, le PSLA participe au développement de l'accession sociale sans être comptable des critiques qui sont faites à celle-ci : peu coûteux pour les finances publiques, il ne concourt pas à l'étalement urbain, car réalisé majoritairement en collectif et en zone B. Sa conception offre des garanties de sécurisation des acquéreurs qui pourraient s'avérer plus précieuses si les taux d'intérêt venaient à remonter.

Résumé

Introduction

1. Le contexte de l’accession sociale

1.1. L’accession sociale à la propriété est un enjeu essentiel pour la puissance publique

1.2. Un enjeu fort pour les ménages

1.3. Les acteurs de l’accession sociale

1.4. Les critiques faites aux dispositifs d’accession sociale à la propriété

1.5. Est-il opportun de maintenir une action publique en matière d’accession sociale ?

2. Le PSLA un produit efficace mais mal connu et inégalement réparti sur le territoire

2.1. Estimation de la production réelle annuelle de PSLA
2.1.1. Les étapes du PSLA
2.1.2. La base de données GALION et l’info-centre SISAL
2.1.3. Les données de la SGA d’HLM
2.1.4. Les chiffres des familles d’opérateurs
2.1.5. La progression du PSLA

2.2. Typologie des logements produits en PSLA

2.3. Une répartition géographique contrastée

2.4. Le dispositif de solvabilisation est avantageux pour les acquéreurs

2.5. Il comporte aussi des atouts pour les opérateurs malgré quelques aléas

3. Le profil des acquéreurs reflète la sélection effectuée par les opérateurs et des politiques des collectivités en faveur de l’accession

3.1. Les ménages acquéreurs sont jeunes

3.2. Le PSLA est utilisé de façon croissante comme un levier des politiques locales de l’habitat

3.3. L’accès à l’information et l’appréciation de la solvabilité pèsent dès la précommercialisation

3.4. Le PSLA n’est pas le vecteur le plus adapté de la mobilité au sein du parc social

3.5. Le nombre de défaillances est faible et les garanties sont peu mobilisées

4. La dynamique constatée ne doit pas être enrayée même si des améliorations peuvent être envisagées dans la mise en oeuvre du PSLA

4.1. Rappeler la philosophie de la location-accession en encadrant la durée de la phase locative

4.2. Revoir les outils de suivi et élaborer un véritable pilotage par le ministère du logement
4.2.1. L’adaptation de l’appareil statistique
2.. Adapter le contenu de GALION afin de traiter les données relatives aux agréments définitifs
3. Expérimenter le traitement par la SGFGAS des données relatives aux ménages acquéreurs en location-accession figurant dans la base de données du PTZ
4.2.2. Redonner de l’ambition aux « CUS accession »
4.2.3. Les règles présidant à l’instruction des dossiers devraient faire l’objet d’une circulaire actualisée et les services gagneraient à inscrire leur action dans une politique d’animation nationale

4.3. Simplifier les conditions de montage des dossiers
4.3.1. Faciliter le montage des opérations
4.3.2. Simplifier la relation entre banques et particuliers

4.4. Renforcer la connaissance des marchés locaux et développer les échanges entre les acteurs de l’accession
4.4.1. La connaissance des marchés est indispensable pour éviter les erreurs de programmation
4.4.2. Le partage des savoir-faire et la coopération entre opérateurs mériteraient d’être développés

Conclusion

Annexes

1. Lettre de mission

2. Liste des personnes rencontrées

3. Les phases d’une opération de PSLA
3.1. La démarche à suivre pour l’opérateur
3.1.1. La demande d’agrément provisoire
L’opérateur dépose un dossier de demande d’agrément auprès du service instructeur (collectivité délégataire des aides à la pierre ou DDT). Ce dossier doit comporter les éléments suivants le projet de convention entre l’Etat et l’opérateur
Les opérations de PSLA n’ouvrent pas droit à des subventions de l’État. Cette phase de réservation d’agrément ouvre droit au prêt conventionné pour un certain nombre de logements
3.1.2. La demande d’agrément définitif
3.2. La démarche à suivre pour le candidat à l’accession
3.2.1. Le contrat de réservation
3.2.2. Le contrat de location accession
3.2.3. L’acte de vente proprement dit
3.3. Les garanties dont bénéficie le candidat à l’accession à travers un PSLA
3.3.1. La garantie de relogement avant levée d’option
3.3.2. La garantie de rachat
3.3.3. La garantie de relogement après acquisition

4. Le profil des ménages ayant bénéficié d’un PSLA
4.1. Le profil social des acquéreurs en PSLA comparé à celui des propriétaires occupants et des locataires HLM
4.1.1. L’indicateur « de spécialisation »
4.1.2. Distribution des revenus et comparaison avec les occupants du parc locatif social
4.2. L’apport personnel des acquéreurs en PSLA
4.2.1. L’apport personnel des acquéreurs en PSLA dans l’Ain
4.2.2. L’apport personnel des acquéreurs en PSLA en Haute-Garonne
4.2.3. L’apport personnel des acquéreurs en PSLA en Ille-et-Vilaine
4.2.4. L’apport personnel des acquéreurs en PSLA dans le Val-de-Marne

5. Les données relatives au PSLA dans SISAL
5.1. Un défi pour la mission du CGEDD : dénombrer les PSLA effectivement réalisés
5.2. Les principales étapes d’un projet de PSLA et leur saisie dans GALION
5.2.1. Le traitement de la demande d’agrément
5.2.2. Comment expliquer la différence de chiffres entre agréments provisoires et agréments définitifs ?
5.3. Pertinence et fiabilité des variables saisies dans GALION
5.3.1. Beaucoup d’informations saisies pour une finalité imprécise et des exploitations rares
5.3.2. Des données qui ne permettent pas de connaître le profil des bénéficiaires
5.3.3. La difficulté à mesurer l’effectivité du dispositif de location-accession
5.3.4. Des données qui restent à fiabiliser

6. Le PSLA dans les départements visités

7. Glossaire des sigles et acronymes

 
 

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