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Inscrire les dynamiques du commerce dans la ville durable - Les fondements d'une nouvelle politique des périphéries urbaines et commerciales

Auteur(s) :

Editeur :

  • Ministère de l'environnement, de l'énergie et de la mer : Ministère du logement et de l'habitat durable

Date de remise : Mars 2017
265 pages

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En juillet 2016, un rapport sur la revitalisation commerciale des centres-villes établissait un diagnostic préoccupant de la dégradation affectant les centres-villes et préconisait une meilleure régulation des concurrences entre pôles centraux et périphériques. Les éléments recueillis ont été enrichis par des visites dans cinq villes françaises et dans quatre pays européens. Les travaux ont permis d'approfondir l'analyse des évolutions des modes de consommation et des stratégies des acteurs. Malgré les ajustements législatifs, l'augmentation des surfaces commerciales périphériques se poursuit. Les pays voisins semblent mieux maîtriser ce développement et parvenir à l'orienter vers le coeur des villes ou des tissus urbains. La dégradation et la désorganisation des périphéries des villes françaises ne sauraient justifier l'abandon de ces territoires et le recul devant l'obligation de recadrage et de réparation urbaine, estime la mission. Le rapport propose une refondation des principes de l'urbanisme commercial : accorder la priorité à la consolidation des centres urbains et à la requalification des tissus commerciaux afin de produire un développement urbain cohérent et d'éviter la consommation de nouveaux espaces ; renforcer les dispositifs de régulation et de planification qui encadrent l'urbanisme commercial, selon une application équilibrée du droit européen partagée par les principaux pays voisins ; engager une politique partenariale de rénovation des périphéries urbaines qui incluent les principaux espaces commerciaux d'entrées de ville. Ces principes sont assortis de recommandations opérationnelles et un plan d'action global est proposé.

Résumé

Introduction

1. Des constats générateurs d’interrogations sur la « durabilité » de l’urbanisme commercial

1.1. La prolifération des espaces commerciaux périphériques pose des questions majeures à l’égard des enjeux du développement durable des territoires

1.1.1. Les surfaces commerciales ont connu un développement considérable dans les périphéries urbaines et le rythme actuel des créations reste très soutenu

1.1.2. Les impacts de cette prolifération sont considérables d’un point de vue qualitatif ou quantitatif

1.2. Les principes du développement durable et leur mise en application ont pénétré pour partie le champ du commerce

1.2.1. Les principes du développement durable n’ont rencontré que récemment les questions de développement commercial

1.2.2. Il importe d’analyser comment l’urbanisme commercial peut prendre en compte toutes les dimensions du développement durable

1.2.3. Á l’échelle de l’opération, les impacts des projets semblent peu à peu davantage pris en compte et pour partie mieux maîtrisés

1.3. Les impacts des projets demeurent mal appréhendés et traités à l’échelle du territoire

1.3.1. Une cohérence très insuffisante entre les nouvelles implantations commerciales et les réseaux de transports qui favorise la voiture

1.3.2. Des conditions d'implantation des espaces commerciaux qui contribuent à l'étalement urbain au-delà de l'espace directement utilisé

1.3.3. Des polarités commerciales perturbatrices, tant pour l'équilibre de l’organisation spatiale du commerce que pour le fonctionnement global de la ville et de son centre

1.3.4. Des effets économiques et sociaux insuffisamment évalués et le plus souvent beaucoup moins positifs qu’annoncés sur le tissu économique et l'emploi

1.4. Un système d’acteurs sur lesquels la régulation et la planification ont une prise insuffisante

1.4.1. Le jeu des acteurs de l’aménagement commercial est un facteur explicatif essentiel

1.4.2. Le dispositif de régulation demeure insuffisamment efficace en dépit des améliorations législatives récentes

1.4.3. La planification territoriale peine à intégrer et à encadrer effectivement l’urbanisme commercial

2. Les conditions sociétales, économiques et juridiques d’une nouvelle approche

2.1. Les modes de consommation sont appelés à poursuivre leur évolution, en lien avec celle des modes de vie

2.1.1. Des modes de vie et des modes de consommation qui se transforment de façon concomitante

2.1.2. Une forte adaptation de l’appareil commercial qui se poursuit depuis l’émergence du e-commerce

2.1.3. Des enjeux de logistique urbaine de plus en plus prégnants

2.1.4. Des tendances et des questions qui interrogent la ville de demain

2.2. Les opérateurs de l’immobilier commercial devraient pouvoir mieux concilier leurs critères de rentabilité avec des stratégies d’anticipation à moyen ou long terme

2.2.1. De plus en plus financiarisé, l’immobilier commercial poursuit un développement soutenu qui n'est pas exempt d'un risque de « bulle »

2.2.2. Une typologie des acteurs de l’immobilier commercial qui met en évidence un secteur puissant et diversifié

2.2.3. Des stratégies différenciées, même au sein d’un même groupe, qui s’inscrivent inégalement dans les politiques urbaines

2.3. Il est possible de mieux concilier, dans l'application des principes généraux du droit européen et ceux du droit français, la liberté d’établissement et les exigences d’environnement et d'aménagement du territoire en tant que « raisons impérieuses d’intérêt général

2.3.1. Le principe de la liberté d’établissement peut être restreint pour des « raisons impérieuses d’intérêt général »

2.3.2. La portée de la liberté d’établissement peut être tempérée par la prise en compte de normes juridiques de force équivalente, comme la garantie accordée à la protection de l’environnement

2.3.3. La restriction à la liberté d’établissement peut aussi être fondée sur des motifs d’aménagement du territoire

2.3.4. Les pratiques observées dans les pays voisins confirment une application du principe de liberté d’entreprendre tempérée par des considérations de protection de l’environnement et d’aménagement du territoire

2.3.5. Le contexte juridique européen tout comme les pratiques des pays voisins, conduisent à proposer une évolution de la législation française, à la mesure des enjeux constatés et de pratiques des pays voisins

3. Des propositions pour réconcilier les dynamiques commerciales avec la ville durable

3.1. Inventer un urbanisme commercial durable, anticipateur et résilient

3.1.1. Les pratiques observées dans certaines villes françaises ouvrent des perspectives intéressantes tout en suscitant des interrogations quant à leur possible généralisation

3.1.2. Les divers types de stratégies observées appellent des « règles du jeu » pour conduire à des projets vertueux

3.1.3. Les principes du développement durable conduisent à promouvoir aujourd’hui une nouvelle approche fondée sur une application mieux équilibrée des règles européennes

3.1.4. Des moyens sont à mettre en place pour assurer une connaissance partagée et une meilleure synergie entre tous les acteurs de la ville et du commerce

3.1.5. D’autres aspects du développement durable, au-delà des questions d’urbanisme, concernent le commerce pour ses impacts économiques et ses enjeux sociétaux

3.2. Adapter les dispositifs de régulation et de planification pour que l’urbanisme commercial puisse être pris en compte dans une gouvernance territoriale équilibrée

3.2.1. Mieux encadrer l’urbanisme commercial en apportant aux commissions des éléments d’appréciation fondés

3.2.2. Conforter le dispositif de planification (SRADDET, SCoT, PLUi) et le déployer sur tous les territoires

3.2.3. Réorganiser le système de régulation pour assurer son efficience

3.3. Engager la restructuration des périphéries urbaines et commerciales

3.3.1. La restructuration des espaces commerciaux d’entrée de ville doit s’inscrire dans une politique ambitieuse et ciblée de renouvellement urbain des périphéries fondée sur une solide gouvernance territoriale

3.3.2. Une forte impulsion nationale est nécessaire, en s’appuyant sur un partenariat, des moyens et une méthode

3.3.3. Des outils et des modes opératoires adaptés permettront de préparer les projets et d’en faciliter le déploiement

3.4. Engager un plan d’action pour la mise en oeuvre des nouvelles orientations en matière d’aménagement commercial et de restructuration des zones périphériques

Conclusion

Annexes

1. Lettre de mission

2. Liste des personnes rencontrées

3. Consommation et commerce : quelques repères prospectifs

3.1. Le paysage commercial continue de vivre une profonde révolution structurelle du fait de l’avènement du commerce numérique

3.2. Les diverses pratiques qui relèvent de l’ « alter-consommation » connaissent un important développement et, même encore minoritaires, pèsent sur les besoins à prendre en compte par les acteurs du commerce

3.3. L’offre commerciale est de plus en plus sensible au client et la diversité de ses attentes

3.4. La révolution commerciale à l’oeuvre stimule deux formats commerciaux : la proximité et les grands centres commerciaux multifonctionnels

4. Acteurs et métiers de l’immobilier commercial

4.1. Dans une logique de financiarisation, l’immobilier commercial poursuit un développement continu qui paraît sans limite et interroge sur un risque de bulle

4.2. Il convient de distinguer différents métiers dans le champ de l’immobilier commercial, même si, le plus souvent, plusieurs d’entre eux sont exercés au sein d’un même opérateur

4.3. Le marché de l’immobilier commercial français est caractérisé par quelques grands types d’acteurs

5. Commerce périphérique et développement durable

5.1. L'ampleur et les caractéristiques du commerce périphérique posent des questions majeures à l'égard du développement durable des territoires

5.2. Des principes et des critères de durabilité à considérer à deux échelles en matière d'urbanisme commercial

5.3. Des interventions mises en oeuvre en France et en Europe semblent indicatrices de pistes à suivre pour faire émerger une nouvelle approche

6. Éléments de parangonnage européen

6.1. Allemagne

6.2. Espagne

6.3. Italie

6.4. Belgique

6.5. Royaume-Uni

7. Analyses de cas français

7.1. Bordeaux

7.2. Lille

7.3. Poitiers

7.4. Montpellier

7.5. Saint-Etienne

8. Glossaire des sigles et acronymes